東京都心タワマン下落で中国人投資家が悲鳴「泣く泣く1億円値引き…」SNSにあふれる”損切り”の現場

https://news.yahoo.co.jp/articles/4ce21576c7fe14932efdd2b4775f5b83e68137d5

割肉（グーロウ）――これは最近、中国SNS「小紅書」上の日本のマンション関連の投稿に散見されるようになった中国語の言葉だ。意味は「損切り」。今、都心のマンション投資で損失を被った中国人投資家の嘆きが噴出しているのだ。

例えば千代田区内にある、平均相場4億円以上の高級タワマンの1室についてはこんな投稿があった。

「泣く泣く損切りします。6000万円以上かけてフルリノベーション済み、家具・家電付きで即入居可能。南向きで、皇居を眼下に見下ろす絶景。全額キャッシュ一括で購入いただける場合は、1億円値引きいたします」

高騰を続けてきた都心のマンション市場が調整局面に入ったことは、データを見ても明らかだ。東日本不動産流通機構によると、9月の東京都の中古マンション成約件数は前年同月比で30.1％減となり、成約㎡単価も同1.6％減となった。また、東京カンテイも8月の都内中古物件の売り出し価格が28か月ぶりに下落したと発表。実需層に手の届かない価格になったことや、政策金利の上昇が影響していると見られている。

湾岸タワマンに限れば、さらに状況は深刻だ。勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の湾岸5地区に所在するタワマンの3LDK・70㎡換算の推定価格は年初から3.6％も下落している（「MFS」のレポート、10月13日発表）。

■民泊用に購入した3戸をすべて売却

“爆買い”と揶揄され、東京のマンション市場の高騰を牽引してきた中国人投資家にも今、岐路が訪れているようだ。

まず一例を紹介しよう。舞台は東京五輪のレガシーとして、何かと話題になることも多い「晴海フラッグ」。その一室を“割肉”覚悟で売りに出している在日中国人がいるという。中国系の顧客を抱える不動産業者はこう証言する。

「その方は特に人気の高かったタワー棟『SKY DUO』の高層階を、転売業者から昨年10月頃に1億5000万円ほどで購入。売り出し価格は1億円弱だったので、50％ものプレミア価格です。自分で住むために購入したのですが、子どもの学校の都合で急遽、地方都市に引っ越すことになった。民泊も考えたそうなんですが、管理組合がめちゃくちゃ厳しくなったことで諦め、9月から1億5000万円で売りに出しているんですが買い手はまったくいません。晴海フラッグは今、転売在庫がかなりだぶついているので、恐らく1億2000万円くらいにしないと売れないのでは」

大胆な損切りを余儀なくされた在日中国人にも話を聞くことができた。在住歴20年の趙さん（仮名・50代）はこう述べる。

「4年ほど前から昨年にかけ、湾岸エリアを中心に1億円弱のマンションを3戸購入し、中国の仲介サイトを使って民泊ビジネスを展開していました。平均稼働率は8割以上で、実質利回りは10～12％と安定した収益をもたらしてくれたのですが、中国政府による訪日自粛要請によって利回りが4～5％まで落ちてしまった。一方で、2％台の金利で購入資金を借り入れていた事業用ローンの変動金利も4％台に上昇し、返済や維持費を引くと手残りがなくなってしまったのです。湾岸は今後も下落が続くとみて、3戸すべて手放しましたよ」

一方、上海のIT企業に務める陳さん（仮名・50代）が所有していた湾岸の中古タワマンを売却したきっかけは、日本のビザ発給要件の厳格化だったという。

「5年ほど前に、9000万円の物件を全額キャッシュで購入しました。その後は年に1、2回の訪日時に滞在するのに使っていただけで、賃貸にも出さず放置していたんです。近い将来に日本への移住を考えていましたし、物件も一時は1億4000万円くらいまで値上がりしていたので気にしていませんでした。しかし昨年末、日本の経営管理ビザの要件が厳格化されたことで、移住計画は断念せざるを得なくなった。6月から1億2000万円で売りに出していたんですが、買い手がつかず、値下げして1億1000万円で売却しました」

5年間で2000万円の儲けなら羨ましい気もするが、それほど甘くなかったようだ。

「まず、円安による為替差損がだいたい千数百万円。そこに仲介手数料や5年分の固定資産税や管理費・修繕積立金を足すと赤字です。数百万円のマイナスになりました」

都内マンションが下降トレンドに入るなか、物件を手放す中国人投資家は今後も増えていきそうだ。しかし、そこに新たな難題が立ちはだかっているという。前出の不動産業者はこう述べる。

「購入時、彼らは地下銀行や仮想通貨、親族を使った分散送金で資金を用意していましたが、売却時にこれが問題になるのです。近年、規制強化により、売却で得た資金を正規ルートで海外送金する場合、物件購入時の原資に関して厳格にチェックされるようになったのです。購入時のグレーな送金では証明できない。さらに昨年6月の資金決済法の改正で、暗号資産を使った送金や地下銀行への締め付けが強化されました。国外に持ち出せなくなったのです」

都内のマンションを買い漁っていた中国人投資家の嘆きは止みそうにない。

■マンションバブルが本格的に崩壊する時期

東京のマンション価格はどこまで落ちるのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏は言う。

「昨今の湾岸を中心とした中古マンション相場の下落トレンドは、主に不動産転売業者の叩き売りによって形成されています。彼らが金融機関から受ける融資の多くは、返済期間が1～2年と短く、期限内になんとしてでも物件を売却しなければならないからです」

ただ現時点では、中古マンション相場はまだ持ちこたえているほうだと指摘する。

「今は、自己資本で物件を購入する大手の転売業者が、零細業者の投げ売り物件を買い叩いている状態。値下がりはしていますが、バブル崩壊というほどの深刻なレベルにまでは達していない」

しかし今後、状況は一変するかもしれないという。

「カギを握るのは国債利回りです。不動産の実質利回りが国債利回りより大幅に高い間は、投資家は不動産に資金を回します。しかし日本の国債利回りは上昇傾向にあり、10年物で約2・9％に達している。一方で、都内タワマンの実質利回りは維持費の上昇もあって4％未満に落ち込んできているのです。両者の差が縮まるほど、大手の転売業者の買い支えもなくなっていくでしょう」

都心マンション価格の下落は、まだまだ始まったばかり!?

中国人のクセに見通しの甘え自分を恨めよ…

良いぞキンペーｗ